محصول 16 ماهه بازار مسکن
متولی بخش مسکن در وزارت راهوشهرسازی با اشاره به شکلگیری سه رویداد کم سابقه در بازار مسکن، مقطع زمانی فعلی را فصل برداشت محصول برای متقاضیان فعلی خرید مسکن اعلام کرد.
|
|
|
|
|
شوک رکود مسکن به بودجه پایتخت
وابستگی بودجه شهرداری تهران به درآمدهای حاصل از عوارض ساختوساز (تراکم و تغییر کاربری)، باعث بروز «شوک» ناشی از رکود مسکن به «منابع مالی اداره پایتخت» شده است. طی نیمه اول امسال، شهرداری با کسری 7/ 9 درصدی در بودجه مواجه شد و تحت تاثیر آن، در حال حاضر یک سوم از پروژههای عمرانی- شهری در دست اجرا با ارزش کل 6 هزار میلیارد تومان، «متوقف» شده و مابقی، حداقل 11 درصد از پیشرفت فیزیکی در حد انتظار، «عقب» است. شورای شهر برای لایحه بودجه 95، دفاعیهای قوی از شهرداری تهران خواسته است.
|
استقبال زودهنگام از وام 70 میلیونی
تجربه روز اول پرداخت وام 70 میلیونی خرید مسکن در فرابورس نشان داد، یک گروه از تقاضای مصرفی که در ماههای آبان و آذر اقدامات اولیه اما عملی برای به خرید مسکن را انجام داده بودند، در عمل به پیشواز دریافت تسهیلات جدید رفتند؛ به طوریکه روز سهشنبه گذشته این گروه رتبه بیشترین خریداران اوراق وام مسکن را به خود اختصاص دادند.
|
خانههای مشمول فروش قسطی
چارچوب اجرای طرح «فروش قسطی آپارتمان» تدوین شد و در صورت نهایی شدن بازار «لیزینگ مسکن مستقل از منابع بانکی» آماده راهاندازی میشود. برخلاف پیشنهادهای اولیه مبنیبر «نسیه فروشی فقط در انحصار پروژههای انبوهسازی»، بانک مربوطه آمادگی دارد به همه سازندهها و مالکان واحدهای فروشی، خدمات «تضمین پرداخت غیرنقد از جانب خریدار» ارائه کند. نوسازها، آپارتمانهای چند سال ساخت و واحدهای کارکرده، مشمول طرح میشوند. این مدل، باعث رقابت در اعمال نرخ سود پایین میشود. در فاز پایلوت، پرداخت قسطی حداکثر 100 میلیون تومان از بهای فروش، توسط بانک تضمین میشود.
|
بنبستشکنی در بافت فرسوده
مصوبه سال گذشته دولت درخصوص تسهیلات ساخت مسکن ارزان قیمت در بافت فرسوده که مسوولیت پرداخت آن به بیش از 20 بانک تجاری و تخصصی محول شده بود، اصلاح شد. براساس اصلاحیه جدید، همه تکالیف بر زمین مانده سیستم بانکی در حوزه وامهای 30 تا 50 میلیون تومانی نوسازی، به بانک عامل بخش مسکن منتقل شده و با تامین اعتباری معادل 2 هزار میلیارد تومان در این بانک، طی سه ماه باقیمانده از سال جاری، 50 هزار فقره تسهیلات ساخت مسکن در محدوده مرکزی شهرها برای تحریک ساخت و ساز پرداخت میشود.
|
سپر ضد سفته بازی وام مسکن
محل مبادله اوراق تسهیلات خرید مسکن –بازار بالادست معاملات ملک- در کمتر از یک هفته گذشته، تحتتاثیر «انتشار اوراق جدید با قابلیت پرداخت 70 میلیون وام بدون سپرده» قرار گرفته و حجم فروش برگههای امتیاز این تسهیلات، دستکم 50 درصد افزایش پیدا کرده است. شواهد بازار اوراق وام مسکن نشان میدهد بیش از 95 درصد خریداران اوراق را متقاضیان مصرفی تشکیل میدهند که گروهی از آنها قصد دارند مابهالتفاوت بهای آپارتمانی را که ماههای قبل بهصورت قولنامهای خرید کرده بودند، به فروشنده پرداخت کنند و گروه دیگر میخواهند به کمک امتیاز وام جدید، ظرف ماههای آتی برای خرید مسکن اقدام کنند و معاملات ملک را رونق دهند. تسلط کامل مصرفکنندهها بر اوراق مسکن، ناشی از حفاظ ضد سفتهبازی تعریف شده برای اوراق وام 70 میلیونی است که طبق آن، فروش اوراق تا 4 ماه پس از خرید، ممنوع است. این ممنوعیت، امکان نوسانگیری و سفتهبازی با اوراق تسهیلات مسکن را سلب میکند؛ بهطوریکه آثار مثبت آن از سهشنبه گذشته (آغاز ارائه اوراق جدید) تاکنون، جلوی رشد محسوس قیمت فروش اوراق را گرفته است. طی روزهای اخیر، هزینه دسترسی به وام 70 میلیونی، 2 تا 3 درصد در نوسان بود. دستهای از مخاطبان این تسهیلات در عین حال با چهار نکته انحرافی روبهرو هستند.
|
خطای انفعال در آلودگی هوا
غفلت مجموعه مدیران مرتبط با شهر تهران در مواجهه با آلودگی فزاینده 20 روز اخیر در هوای پایتخت باعث شد روز گذشته -روز تعطیل و کمتردد- شاخص آلودگی هوا در وضعیت «هشدار قرمز» به معنای «توصیه اکید به ممنوعیت تردد پایتختنشینان در فضای باز» قرار گیرد. شواهد از خطای «انفعال» تصمیمگیران در اجرای عملیات ضربتی برای مهار شدت آلودگی حکایت دارد. بخشی از فعالیتهای روزانه در تهران از جمله مدارس و دانشگاهها باید در روزهای اخیر با توجه به پایداری جوی (عدم بارش) تعطیل میشد تا «انباشت» ذرات معلق اتفاق نیفتد.
|
الگوی چینی رونق مسکن
دولت چین با اجرای 5 سیاست مالی و یک طرح ویژه شهرسازی، بخش مسکن و ساختمان این کشور را رونق داد. مقامات اقتصادی چین، اخیرا با اولویت قرار دادن حل معضل «واحدهای نوساز فروش نرفته» که عمدتا به شهرهای درجه یک مربوط میشود، شرایط پرداخت وام خرید مسکن را هم برای خانهاولیها و هم برای متقاضیان خانه دوم تسهیل کردند. تقویت پرداخت تسهیلات مسکن با نرخ بهره پایینتر و میزان سپردهگذاری کمتر، اثر مثبتی بر افزایش معاملات ملک گذاشته و به اتمام رکود در شهرهای بزرگ منجر شده است.
|
فاز پیش رونق معاملات مسکن
شواهد یک فصل اخیر بازار مسکن که از ذوب شدن یخ معاملات و شکلگیری تدریجی تقاضای موثر حکایت داشت، در آمار رسمی منعکس شد. حجم معاملات مسکن در تهران بعد از رکود شدید نیمه اول امسال، طی دو ماه آخر پاییز به ترتیب 3 درصد و 4/ 4 درصد نسبت به ماههای قبل افزایش یافت و باعث شد معدل معاملاتی بازار پاییزی ملک با عملکرد تابستانی –تابستان فصل اصلی نقل و انتقالات ملکی محسوب میشود- برابری کند. کارشناسان، شرایط فعلی را فاز پیش رونق مسکن میدانند که به دنبال «ثبات قیمت» شکل گرفته است.
|
11 پارادوکس طرح تفصیلی
کمیته محیط زیست شورای شهر تهران با بررسی عملکرد 4 ساله مدیریت شهری در اجرای طرح تفصیلی پایتخت، از وجود 11 پارادوکس بین این طرح و سند بالادستی آن (طرح جامع تهران) خبر داد. این مغایرتها در کنار تفاسیر برخی شهرداریهای مناطق از طرح، باعث شده اهدافی همچون توسعه مولفههای حیاتی تهران از جمله مباحث محیط زیست و ترافیک، تحتالشعاع رویکرد افراطی به ساختمانسازی قرار گیرد. این کمیته برای رفع تناقض و عدم وفاداری طرح تفصیلی به طرح جامع تهران، پیشنهاد تدوین «اسناد مکمل» نقشه راه شهرداری را به شورا ارائه کرده است.
|
سود نامرئی ساخت وساز
تصور نادرست از «عایدی فروش آپارتمان نوساز در دوره رکود» باعث شده بسازوبفروشها با غفلت از سود نامرئی ساختوساز «قیمت پیشنهادی» فایلهای «نوساز» را افزایش دهند. دو دسته گزارش نشان میدهد طی نیمه اول امسال که رکود در اوج بود، مجموعه عملیات «ساخت و فروش مسکن»، 5/ 28 تا 33 درصد سود داشته است. با توجه به سهم 50 درصدی «نوساز»ها از کل معاملات مسکن، این نرخ که از بازدهی سایر بازارها بیشتر است، ایجاب میکند سازندهها با حفظ سطح فعلی قیمتها، مسیر معاملات را هموار کنند.
|
برندگان جهانی بازار مسکن
گزارش یک موسسه تحقیقات بینالمللی درباره برندگان بازار املاک 2015 که براساس بیشترین تورم مسکن شهری محاسبه شده، حاکی است بالاترین میزان رشد قیمت مستغلات در سال گذشته میلادی با نرخ 4/ 20 درصد برای ونکوور کانادا به ثبت رسید و لندن با اخذ «مالیات تمبر»، از جهش قیمت ملک در امان ماند. بررسیهای «نایتفرانک» همسو با آمار صندوق بینالمللی پول، از کند شدن روند رشد شاخص قیمت جهانی مسکن حکایت دارد. این شاخص بعد از تخلیه حباب در سال 2011، افزایش یافت؛ اما شیب رشد آن در سال جاری میلادی کمتر خواهد شد.
|
|
|
راه میانبر رونق بازارمسکن
موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامهریزی –وابسته به نهاد ریاستجمهوری- ضمن بررسی دو سناریوی اجرایی مطرح از جانب سیاستگذاران برای رکودزدایی از بخش مسکن و ساختمان و همچنین با لحاظ وضعیت فعلی اجزای مختلف بازار ملک، راه میانبر رونق مسکن را معرفی کرد. پیشتر دو نگاه متفاوت به بخش مسکن، باعث شد یک گروه با تشخیص نقش «پیشران» مسکن در رونق اقتصادی، اولویت تخصیص منابع به این بخش را مطرح کند و در مقابل، گروهی دیگر با تاکید بر ساختوسازهای مازاد سالهای اخیر و نبود تقاضای موثر مصرفی و سفتهبازی برای خرید ساختمانهای فعلی، پیشنهاد اول را وتو کند. اما موسسه عالی آموزش و پژوهش، برای خروج از این بنبست سیاستی، راهکار مناسب و کمهزینه را در «تامین مسکن اقشار متوسط» میداند که میتواند از طریق «ساختوساز در بافت فرسوده» و «رفع محدودیت شورای پول و اعتبار در پرداخت وام خرید مسکن توسط بانکهای تجاری» عملیاتی شود. برای این منظور، تعمیم الگوی اوراق حق تقدم بانک مسکن (وام بدون سپرده) به دیگر بانکها توصیه شده است. در بررسیهای این موسسه، با اشاره به انضباط پولی و کنترل تورم تاکید شده، نبود چشمانداز سودآوری در بازار مسکن، اگر چه کاهش سوداگری را در پی داشته اما بر پیچیدگیهای رکود افزوده است.
|
دو پیشنهاد برای بافت فرسوده در برنامه ششم
سازمان نوسازی شهر تهران با هدف سرعت بخشیدن به روند نوسازی بافت فرسوده پایتخت، دو پیشنهاد مهم در قالب یک برنامه ششبندی برای در نظرگرفتن در برنامه ششم توسعه کشور به وزارت راه و شهرسازی ارائه کرد. براساس این پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی (سازمان ملی زمین و مسكن) با همكاری وزارت كشور مكلف میشود ظرف سال اول برنامه نسبت به تعیین سازوكارهای انتقال حق توسعه (TDR) با بهرهگیری از ابزارهایی نظیر زمینهای دولتی یا اراضی ذخیره احیا و بازآفرینی محدودههای محلات هدف در محدوده قانونی شهرها اقدام کند.
|
|
|
|
|
|
|